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泰国、越南、菲律宾,东南亚房产投资价值大比拼

Jan 23, 2019 极房| 分享 来源:嘉誉海外房产
说到海外房产,大多数人想到的是美澳加,但近几年来,随着“一带一路”的开展,东南亚房产市场成为了投资者的“发烧地”,东南亚国家更是以其火热的旅游业,“井喷式”增长的房价及租金回报率吸引大量投资者的目光。其中,泰国、越南、菲律宾房产最受投资者青睐,今天为大家一起了解,东南亚三国房产的魅力所在。

泰国、越南、菲律宾,东南亚房产投资价值大比拼?

说到海外房产,大多数人想到的是美澳加,但近几年来,随着“一带一路”的开展,东南亚房产市场成为了投资者的“发烧地,东南亚国家更是以其火热的旅游业,“井喷式”增长的房价及租金回报率吸引大量投资者的目光。其中,泰国、越南、菲律宾房产最受投资者青睐,今天为大家一起了解,东南亚三国房产的魅力所在。

【地理位置】

泰国、越南、菲律宾,房产投资价值大比拼!

泰国-

泰国位置地处东盟中心,从这里可以方便到达东南亚各个国家和地区。三面接壤,缅甸、老挝、柬埔寨,仅有南部一个部分连海。三面接壤促进了泰国与各国之间的合作,经济互动,同时带动着旅游业。

越南-

越南北接中国,西连老挝、柬埔寨,东、南两面面临南海,是个南北长东西窄的沿海沿边国家。这样的地理地形有利有弊:优势在于海岸线长3260多公里,利于发展港口经济;不足之处在于东西形成狭窄之势,公路、铁路建设受限,总体来说交通基础设施落后。

菲律宾-

菲律宾是一个典型的岛国,有众多岛屿,因此有着十分著名、美丽的海景,旅游业非常的发达。虽然菲律宾并无接壤国家,但是四面环海也让它拥有强大的海上贸易关系。菲律宾与150个国家有贸易关系。近年来,菲政府积极发展对外贸易,促进出口商品多样化和外贸市场多元化,进出口商品结构发生显著变化。主要贸易伙伴有美国、日本和中国等。

泰国、越南、菲律宾政治上都是东盟成员国,还是“一带一路”沿线的重要国家,具备得天独厚的优势,市场潜力可以说十分巨大。

【经济概述】

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泰国-

泰国作为“一带一路”战略位置上的国家,GDP一直处于领先东南亚的位置。出口额也是遥遥领先。近5年来,受全球金融危机影响,泰国经济波动式增长,但2010年后一直都呈现正增长,2010年和2012年分别实现7.51%和7.23%的高增长率。2013年以来受政治动荡和全球经济复苏乏力影响,经济增长回落。

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泰国有80%的人口从事农业,享有“东南亚粮仓”的美名,是亚洲唯一的粮食净出口国和世界上主要粮食出口国之一。

越南-

2008年越南GDP还只有910.64亿美元,到2016年已经达到2026.16亿美元,在更高的总量基础上,越南GDP增速依然强劲。2017年,越南经济交出的经济成绩单几乎和中国一样闪亮。GDP同比增长6.81%,超过了6.7%的增长目标,也高于2011年~2016年的GDP增长水平,略低于中国6.9%的GDP年增长率。

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菲律宾-

菲律宾属于东南亚地区经济发展极为迅速的国家,菲律宾经济在2017年增长了6.7%,从2010年到2016年的平均年增长率为6.3%,主要是由于政府支出强劲,农业复苏以及出口增加。根据世界银行的数据,预计2018年和2019年的GDP年增长率为6.7%,预计菲律宾经济仍将是亚洲增长最快的经济体之一。同时,由于预期的油价上涨以及2017年12月19日签署的加速和包容税改革法(TRAIN)的影响,预计今年通货膨胀率将上升至4.3%(2011年以来的最高水平)。

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在菲律宾的经济结构中,菲律宾农业、工业、服务业(旅游、服务外包)的比值约为20:33:47,第三产业在国民经济中的地位突出。每年菲律宾外劳从国外汇入菲律宾的外汇达到210亿美元左右;每年的BPO(外包业务)给菲律宾带来约200亿美元的外汇收入。旅游业、外劳服务业(含BPO)成为菲律宾经济主要支柱之一。

【楼市发展】

泰国-

根据对2017全球房价指数的报告,曼谷房产去年涨幅在全泰国最高,且位居东南亚第一。过去十年,曼谷平均每年涨幅大约12%-15%。此外,相较于柬埔寨、老挝等其他东南亚国家,泰国以其成熟的房地产市场更利于国人投资。从当前的泰国房价,租金回报率的增长幅度来看,泰国房产已经进入“黄金十年“。

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▲泰国2012年-2018年房价涨幅走势

泰国有着绝优的房产投资环境,与其它国家相比,泰国的房价均价不到北京的一半,同样是新加坡和香港房价均价的六分之一,至2016年底,整个房地产市场增长速度约6%-8%,而平均稳定的投资回报率3.97%-7.41%之间的浮动,2008年以来,泰国公寓房价一路攀升,2016年第一季度的公寓价格相比2008第一季度已增长约60%,年化增长率超过6%。从过去10年的统计数据来看,曼谷房价平均每年涨幅约12%~15%。根据2017全球房价指数报告,曼谷房产去年涨幅在全泰国最高,且位居东南亚第一。

越南-

越南的房地产市场比较具代表性的两个城市为胡志明市和河内。胡志明市作为越南最大的经济中心,更是被不少投资者看作下一个“浦东”。为挽救曾经低迷的楼市,越南政府2015年推出了一系列救市措施,其中就包括放宽了外国人在越南的购房条件的《住房法》。在这些政策的刺激下,越南初级住宅价格反弹了15%。有投资机构预测,未来五年之中,越南的楼市价格会一直上涨。

十年前胡志明市可见楼盘很少,售价从500美元~1500美元/平方米,但销售情况很一般。现在的楼盘,基本是2000美元/平方米起,最好的位置达到5000美元均价,购房者也是越来越多。房价已经成为越南私人财富增长的明显标志,甚至体现在越南民众对房产投资态度的变化上。

菲律宾-

自2010年以来,菲律宾房价连涨七年,诱人的投资前景使各大海外置业者趋之若鹜。根据菲律宾房产巨头Ayala

Land公司2017年的数据,该公司的国际销售金额——海外菲律宾人和外国人的合并销售收入——在2017年增长了32%,达到416亿比索,占该公司当年1220亿比索总销售额的34%,其中海外菲律宾人购买量占9.6%,外国人则占了24.5%。

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▲菲律宾2015年-2018年房价涨幅走势

小结

◆ 泰国涨幅近两年虽然有些平缓,但由于其地域优势明显,旅游业持续发达,泰国房产市场仍然是东南亚最火热的国家;

◆ 越南虽然经历过市场的黯淡时期,好在《住房法》的颁布,使越南房产触底反弹,尤其是胡志明市,近两年更是外国投资者最为青睐的地区,该市的发展也在进一步提升。

消费水平

越南与菲律宾类似,人均收入较泰国有些差距,比例大约在4:7。租房需求明显大于购房。但是由于越南跟菲律宾均上亿左右的人口,因此租房市场相当火热。

泰国则不同,曼谷的住房消费人群居多,以当地人为主,多用于自住。随着中产阶级的不断扩大,住房需求逐步释放,甚至出现抢房现象,楼市火热可见一斑。租房人群也很广泛,工薪一族、留学生、外派员工、短长期外国游客等,无论是购房、租房,受众面广,市场空间也更大。

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租金回报

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泰国-

入住率高、租金回报率高是泰国房产的一个突出特点,泰国房产的入住率一般在98.4%-98.2%浮动!根据“全球房产指南”上的数据,发布各大城市租金收益率中,泰国列入了东南亚必要首选的投资租金高回报的目的地之一。泰国的租金回报率达到6.49%,位居东南亚国家租金回报率的第三名。

越南-

从租金回报率来看,越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的,胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右,远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项,净回报率也有4%-5%左右。

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▲胡志明市在东南亚城市租金回报占据领先位置

菲律宾-

说到租金回报率,菲律宾表示,十分的自豪。
据房地产研究网站Global Property Guide 2016的报告显示,菲律宾在亚洲租金收益率排名第一。租金收益率高达7.51%,首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。这是一个什么概念呢?中国的一线城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说,同样投资100万元人民币买房子,在北京,你一年可以收益不到2万元;而在马尼拉,你可以收益9万元。

【小结】

◆ 泰国的租金回报率一直都是十分稳定的,98.4%-98.2%的入住率也保障了房产的出租/出售市场;

◆ 越南目前整体的租金回报率依靠胡志明市在逐步带动,以胡志明市为首向周边带动如河内等;

◆ 菲律宾的租金回报率相当可观,而且近两年一直有上涨的趋势,未来潜力无限。

对比东南亚三国来看

泰国的房产投资最为稳定,基于其长久的房产历史,强大的出口额及GDP,而且也有不错的涨幅及租金回报。但是相比于越南、菲律宾,房价不免有些昂贵,相对的投资资金会更多;

越南房产虽然两极分化有些明显,像胡志明市及河内已经达到了北上广近些年的发展速度,房价涨幅更是不输于泰国。而且胡志明市众多的国际学校、外国企业,也吸引着不少外国人士前来工作居住,购买力及消费力十分可观;

菲律宾的租房市场就更令人满怀期待,年年看涨的租金涨幅吸引一大批投资者前来投资,而且菲律宾的房产均价较泰国较为低廉。

 

 

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